Wissenswertes über den Immobilienkauf in der Türkei
Im letzten Jahr gab es einigen Wirbel um das angebliche "Verbot" für Ausländer, in der Türkei Immobilien zu kaufen. Fakt war (und ist), dass das oberste türkische Gericht das betreffende Gesetz zur Überrpüfung ausgesetzt hat und zur Neuberatung an das türkische Parlament verwiesen hat. Inzwischen ist das "neue" Gesetz ratifiert und kann angewendet werden, wenn auch in der Praxis noch einige Fragen zu klären sind.
Ausführlich nimmt
dazu Deniz Yilidirim, Rechtsanwältin aus Antalya, auf der Seite
www.antalya.de Stellung (deutsch):
Tapu
aktuell
Wenn es sich erst mal eingespielt hat, wird es sicher schneller gehen als bisher, da die Militärverwaltungen angewiesen wurden, Pläne Ihrer Liegenschaften (wo keine Immobilien an Ausländer verkauft werden dürfen) an die Gemeinden zu geben, damit nicht mehr wie bisher jede einzelne Kaufanfrage nach Izmir geschickt werden muss, um von der Militärverwaltung überprüft zu werden.
Spätestens im Sommer diesen Jahres dürfte es soweit sein.
Die Türkei ist mittlerweile auf dem Markt für Ferienimmobilien dem Status eines Geheimtipps entwachsen, trotzdem bekommen Sie für den Wert einer Wohnung in Spanien oft bereits ein freistehendes Haus..... Besonders die Stadt Alanya hat ihren ganz eigenen Charme, sie hat sich ihre türkischen Eigenarten bewahrt und bietet doch alle wichtigen Infrastrukturen, die man von einem modernen Ferienort erwartet. Dennoch gibt es viele Bedenken gegen den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in der Türkei - immer noch ist dieses Land für die Europäer fremd, orientalisch und geheimnisvoll. Das macht den URLAUB reizvoller, aber beim Immobilienkauf möchte man es so sicher wie möglich.... Dabei ist es gar nicht fremd und geheimnisvoll, in der Türkei und speziell in Alanya zu Immobilienbesitz zu kommen.
Nachdem das neue Gesetz zum Grunderwerb für Ausländer in der Türkei nun die parlamentarischen Hürden genommen hat, dürfte es auch bald wieder weitergehen mit der "Tapu"erteilung, den Grundbucheinträgen. Diese waren im Sommer gestoppt worden, weil das Parlament nicht in der erforderlichen Frist vom Obersten Staatsgerichtshof eingeforderte Änderungen eingearbeitet hatte.
Im grossen und ganzen ist es ähnlich wie beim Immobilienerwerb in Deutschland, lediglich einige Unterschiede sind zu beachten.
Achten Sie beim Kauf einer Immobilie auf folgendes: |
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Nach türkischem Recht ist die Handlung des Kaufes und Verkaufes dem Grundbuchamt übertragen. Das Grundbuch (Tapu) geniesst öffentlichen Glauben, das bedeutet, dass nur die Belastungen auf dem Objekt lasten können, die im Tapu eingetragen sind. Das gleiche gilt natürlich für die Besitzverhältnisse - solange Sie nicht im Besitz des Tapus auf ihren Namen sind, gehört Ihnen das Objekt nicht! |
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Immer ist jedoch zu beachten bzw. zu überprüfen: |
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ob das Objekt der Person, die als Verkäufer auftritt, auch gehört, oder eine entsprechende notariell beglaubigte Vollmacht vorliegt |
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ob im Grundbuch eine Hypothek, Belastung, Pfändung, oder ein langjähriger Miet-/ Pachtvertrag eingetragen ist - Nur wenn keine Belastungen oder sonstige Einschränkungen im Tappu eingetragen sind, bestehen auch keine. Deswegen ist das Tapu (der Grundbuchauszug) gründlich zu prüfen. |
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ob sich das Objekt nicht in einem militärischen Gebiet oder genehmigungspflichtigen Gebiet befindet (siehe "Einschränkungen") |
Was ist sonst noch zu beachten? |
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Anders
als in Deutschland sind Notare nicht berechtigt, Kaufhandlungen
durchzuführen. Der Notar darf lediglich Vorverträge
und den Zahlungstermin abwickeln. Ein notarieller Kaufvertrag
ist lediglich eine unverbindliche Erklärung der Kaufabsicht! Bei einem Vorvertrag, bei dem Geld fliessen soll (z.B. Bauvorhaben, Neubau-Immobilien) sollte die Kaufabsicht im Tapu eingetragen werden. |
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Der Käufer selbst hat beim Grundbuchamt die Kaufhandlung abzuwickeln. Sie kann auch durch einen Vertreter mit notariell beglaubigter Vollmacht vollzogen werden. |
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Käufer, die die türkische Sprache nicht beherrschen, müssen einen vereidigten Dolmetscher während der der Kaufhandlung dabei haben. Erst durch die Unterschrift des vereidigten Dolmetschers gewinnt der Kaufvertrag an gesetzlicher Wirkung. |
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Der ausländische Käufer ist nicht verpflichtet den Nachweis zu erbringen, daß er für die Zahlung des gekauften Objektes Devisen mitgebracht und diese in Landeswährung umgetauscht hat. |
Kosten für die Kaufhandlung |
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48°/oo (48 von Tausend) des Immobilienwertes als Grundbuchgebühr. |
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3 % des Immobilienwertes Grunderwerbssteuer, außerdem ca.15 € Dokument- bzw. Schreibgebühren |
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ca. 50 € für den Dolmetscher |
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ca. 10 € Steuer zur Förderung des Bildungswesens |
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ca. 15 € Erdbebensteuer |
Nach
dem Kauf zu beachten |
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| Tapu | Iskan |
Ausländer dürfen nach dem neuen Gesetz kaufen, wenn türkische Staatsbürger in deren Heimatland auch Immobilien erwerben dürfen (Gegenseitigkeitsprinzip). Für Deutsche, Österreicher und Schweizer ist es demnach uneingeschränkt möglich. |
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Regionale Einschränkungen |
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Nach dem Gesetz Nr. 2644 können Ausländer in bestimmten Gebieten überhaupt keine Immobilien erwerben, in wieder anderen Gebieten ist der Kauf von Immobilien nach besonderer Genehmigung des Ministerrates möglich. |
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Nicht erlaubt: |
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innerhalb militärischer Sperr-und Sicherheitszonen (Gesetz Nr. 2565) |
| Achtung: dies gilt auch, wenn eine solche Immobilie per Erbschaft an einen Ausländer/eine Ausländerin übergeht, wichtig für binationale Ehepaare! Die Immobilie muss von dem ausländischen Erben dann verkauft werden. | |
Mit Genehmigung erlaubt: |
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innerhalb von Dorfgrenzen |
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außerhalb der Dorfgrenze liegende separate Bauernhöfe |
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nach dem neuen Gesetz dürfen max. 5 %o (Promille) eines "Gebiets" an Ausländer veräussert werden. Noch ist nicht geklärt, wie "Gebiet" zu definieren ist - Region, Provinz, Stadt oder Gemeinde? Bei einer Wohnung dürfte das uninteressant sein, da die Grundstücksfläche auch bei mehreren Apartments nur einmal als an Ausländer verkauft gezählt wird. Meiner Meinung nach ist das eine Beruhigungstablette für die nationalistischen Kräfte in der Türkei, die einen "Ausverkauf des Heimatlandes" fürchten (diese trift man in Alanya allerdings sehr selten, aus erklärbaren Gründen ;-)) |
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Grundstücke, die größer als 2,5 Hektar sind |
ohne Einschränkung/Genehmigung erlaubt |
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Innerhalb der Stadtgrenze, außer in Gebieten, die zu militärischem Sperrgebiet und Sicherheitszonen erklärt wurden, ohne besondere Genehmigung. Innerhalb der Stadtgrenzen gibt es für den Immobilienkauf keine besondere Einschränkung hinsichtlich Anzahl, Wert und Art (Grundstück, Haus, Geschäftshaus). |
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Ausnahmen gelten für Dorfgebiete, die in „Touristenregionen“ liegen (betrifft Alanya und alle umliegenden Dörfer) |
Sonstige Bestimmungen |
| Vermietung und Verkauf |
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Ausländer
können ihre Immobilien in der Türkei selbst nutzen oder auch
an eine von ihnen gewünschte Person vermieten. |
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Ein bestimmter Betrag der Mieteinnahmen ist steuerfrei. Auf den steuerpflichtigen Betrag können nach Wunsch laufende Kosten für die Immobilie (Reparaturen, Wasserkosten, Strom, u.a.), die sich steuersenkend auswirken, geltend gemacht werden. Die Einkommensteuer für den zu versteuernden Betrages beginnt bei 25%. |
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25%
der eingenommenen Miete für Geschäftshäuser können ohne Nachweis
als Ausgaben abgeschrieben werden, der verbleibende Betrag wird
versteuert. |
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Ausländer, die in der Türkei Eigentum besitzen, dürfen dieses zu jeder Zeit an jede beliebige Person verkaufen. Der Verkaufs- gegenwert kann ins Ausland transferiert werden. |
Erbrechtliche
Bestimmungen |
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Wenn
Ausländer, die in der Türkei Immobilien besitzen, sterben, so
werden diese den Erben übertragen. Die Erben des Ausländers erhalten
in diesem Fall von dem Nachlassgericht ihres Landes, deren Bürger
sie sind, einen Erbschein. |
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Der
Ausländer erhält durch Vorlage des Gerichtsbeschlusses beim türkischen
Gericht eine Vollstreckungserklärung. Gestützt auf diese Vollstreckungserklärung
geht dann der Nachlass des Verstorbenen auf die Erben über. |
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Die
Erben, denen die Immobilie übertragen wurde, erklären ihre Erbschaft,
und damit verbunden zahlen sie Erbschaftssteuer. Für jeden Erben
bleibt auch hier ein bestimmter Betrag steuerfrei. Der zu versteuernde
Wert des Erbes wird im Verhältnis zu den Erbteilen errechnet. |
