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Schönen Urlaub. Mit uns.

Die Stadt Alanya an der Südküste der Türkei ist ein Gebiet, wie es gegensätzlicher kaum sein könnte: ländliche Idylle und Partymeile, lange Sandstrände und eiskalte Gebirgsflüsse in urwüchsigem Hinterland, uralte Ruinen und moderne Hotelanlagen...

Hier trifft sich Orient und Europa auf engstem Raum! Begleiten Sie uns auf einem Streifzug durch Alanyas Geschichte, Kultur und Nachtleben. Wir möchten Ihnen zeigen, dass Alanya und die Türkische Riviera mehr zu bieten haben als günstigen All-inclusive-Urlaub, Sonne, Strand und Meer.

 

Wissenswertes über den Immobilienkauf in der Türkei

Immer mal wieder gibt es einigen Wirbel um das angebliche "Verbot" für Ausländer, in der Türkei Immobilien zu kaufen. Fakt war (und ist), dass das oberste türkische Gericht das betreffende Gesetz zur Überrpüfung ausgesetzt hat und zur Neuberatung an das türkische Parlament verwiesen hat. Inzwischen ist das "neue" Gesetz ratifiert und kann angewendet werden, wenn auch in der Praxis noch einige Fragen zu klären sind.

Ausführlich nimmt dazu Deniz Yilidirim, Rechtsanwältin aus Antalya, auf der Seite www.antalya.de Stellung (deutsch):
Tapu aktuell  

Wenn es sich erst mal eingespielt hat, wird es sicher schneller gehen als bisher, da die Militärverwaltungen angewiesen wurden, Pläne Ihrer Liegenschaften (wo keine Immobilien an Ausländer verkauft werden dürfen) an die Gemeinden zu geben, damit nicht mehr wie bisher jede einzelne Kaufanfrage nach Izmir geschickt werden muss, um von der Militärverwaltung überprüft zu werden.

Die Türkei ist mittlerweile auf dem Markt für Ferienimmobilien dem Status eines Geheimtipps entwachsen, trotzdem bekommen Sie für den Wert einer Wohnung in Spanien oft bereits ein freistehendes Haus..... Besonders die Stadt Alanya hat ihren ganz eigenen Charme, sie hat sich ihre türkischen Eigenarten bewahrt und bietet doch alle wichtigen Infrastrukturen, die man von einem modernen Ferienort erwartet. Dennoch gibt es viele Bedenken gegen den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in der Türkei - immer noch ist dieses Land für die Europäer fremd, orientalisch und geheimnisvoll. Das macht den URLAUB reizvoller, aber beim Immobilienkauf möchte man es so sicher wie möglich.... Dabei ist es gar nicht fremd und geheimnisvoll, in der Türkei und speziell in Alanya zu Immobilienbesitz zu kommen.

Nachdem das neue Gesetz zum Grunderwerb für Ausländer in der Türkei nun die parlamentarischen Hürden genommen hat, dürfte es auch bald wieder weitergehen mit der "Tapu"erteilung, den Grundbucheinträgen. Diese waren im Sommer gestoppt worden, weil das Parlament nicht in der erforderlichen Frist vom Obersten Staatsgerichtshof eingeforderte Änderungen eingearbeitet hatte.

Im grossen und ganzen ist es ähnlich wie beim Immobilienerwerb in Deutschland, lediglich einige Unterschiede sind zu beachten.

Achten Sie beim Kauf einer Immobilie auf folgendes:

Nach türkischem Recht ist die Handlung des Kaufes und Verkaufes dem Grundbuchamt übertragen. Das Grundbuch (Tapu) geniesst öffentlichen Glauben, das bedeutet, dass nur die Belastungen auf dem Objekt lasten können, die im Tapu eingetragen sind. Das gleiche gilt natürlich für die Besitzverhältnisse - solange Sie nicht im Besitz des Tapus auf ihren Namen sind, gehört Ihnen das Objekt nicht!

Immer ist jedoch zu beachten bzw. zu überprüfen:

Nth Sand Bullet S ob das Objekt der Person, die als Verkäufer auftritt, auch gehört, oder eine entsprechende notariell beglaubigte Vollmacht vorliegt

Nth Sand Bullet Sob im Grundbuch eine Hypothek, Belastung, Pfändung, oder ein langjähriger Miet-/ Pachtvertrag eingetragen ist - Nur wenn keine Belastungen oder sonstige Einschränkungen im Tappu eingetragen sind, bestehen auch keine. Deswegen ist das Tapu (der Grundbuchauszug) gründlich zu prüfen.

Nth Sand Bullet S ob sich das Objekt nicht in einem militärischen Gebiet oder genehmigungspflichtigen Gebiet befindet (siehe "Einschränkungen")

Was ist sonst noch zu beachten?

Nth Sand Bullet SAnders als in Deutschland sind Notare nicht berechtigt, Kaufhandlungen durchzuführen. Der Notar darf lediglich Vorverträge und den Zahlungstermin abwickeln. Ein notarieller Kaufvertrag ist lediglich eine unverbindliche Erklärung der Kaufabsicht!
Bei einem Vorvertrag, bei dem Geld fliessen soll (z.B. Bauvorhaben, Neubau-Immobilien) sollte die Kaufabsicht im Tapu eingetragen werden.

Nth Sand Bullet SDer Käufer selbst hat beim Grundbuchamt die Kaufhandlung abzuwickeln. Sie kann auch durch einen Vertreter mit notariell beglaubigter Vollmacht vollzogen werden.

Nth Sand Bullet S Käufer, die die türkische Sprache nicht beherrschen, müssen einen vereidigten Dolmetscher während der der Kaufhandlung dabei haben. Erst durch die Unterschrift des vereidigten Dolmetschers gewinnt der Kaufvertrag an gesetzlicher Wirkung.

Nth Sand Bullet SDer ausländische Käufer ist nicht verpflichtet den Nachweis zu erbringen, daß er für die Zahlung des gekauften Objektes Devisen mitgebracht und diese in Landeswährung umgetauscht hat.

 

Kosten für die Kaufhandlung

Nth Sand Bullet S48°/oo (48 von Tausend) des Immobilienwertes als Grundbuchgebühr.

Nth Sand Bullet S3 % des Immobilienwertes Grunderwerbssteuer, außerdem ca.15 € Dokument- bzw. Schreibgebühren

Nth Sand Bullet Sca. 50 € für den Dolmetscher

Nth Sand Bullet Sca. 10 € Steuer zur Förderung des Bildungswesens

Nth Sand Bullet Sca. 15 € Erdbebensteuer

Nach dem Kauf zu beachten

Nachdem der Kauf abgewickelt ist, bekommen Sie das Tapu für Ihre Immobilie. Diese Urkunde ist der Eigentumsnachweis.
Dann gibt es noch das "Iskan" - das sollte eigentlich nicht ihr Problem sein, es sei denn, Sie bauen selbst. Mit dem Iskan meldet der Bauherr das Vorhandensein von Wohnraum. Ohne Iskan können Sie weder Strom, noch Wasser oder Telefonanschluss bekommen, da sich offiziell dort kein bewohnbares Haus befindet. Kaufen Sie eine eine Wohnung, die vorher schon bewohnt war, können Sie das Iskan ignorieren - es muss eins geben.

Tapu

 

Iskan

Tapu                                                                        Iskan

 

Regionale Einschränkungen

 

Nach dem Gesetz Nr. 2644 können Ausländer in bestimmten Gebieten überhaupt keine Immobilien erwerben, in wieder anderen Gebieten ist der Kauf von Immobilien nach besonderer Genehmigung des Ministerrates möglich.

 

 

Nicht erlaubt:

Nth Sand Bullet Sinnerhalb militärischer Sperr-und Sicherheitszonen (Gesetz Nr. 2565) Achtung: dies gilt auch, wenn eine solche Immobilie per Erbschaft an einen Ausländer/eine Ausländerin übergeht, wichtig für binationale Ehepaare! Die Immobilie muss von dem ausländischen Erben dann verkauft werden.

Mit Genehmigung erlaubt:

Nth Sand Bullet Sinnerhalb von Dorfgrenzen

Nth Sand Bullet Saußerhalb der Dorfgrenze liegende separate Bauernhöfenewnach dem neuen Gesetz dürfen max. 5 %o (Promille) eines "Gebiets" an Ausländer veräussert werden. Noch ist nicht geklärt, wie "Gebiet" zu definieren ist - Region, Provinz, Stadt oder Gemeinde? Bei einer Wohnung dürfte das uninteressant sein, da die Grundstücksfläche auch bei mehreren Apartments nur einmal als an Ausländer verkauft gezählt wird. Meiner Meinung nach ist das eine Beruhigungstablette für die nationalistischen Kräfte in der Türkei, die einen "Ausverkauf des Heimatlandes" fürchten (diese trift man in Alanya allerdings sehr selten, aus erklärbaren Gründen ;-))

Nth Sand Bullet SGrundstücke, die größer als 2,5 Hektar sind ohne Einschränkung/Genehmigung erlaubt Nth Sand Bullet SInnerhalb der Stadtgrenze, außer in Gebieten, die zumilitärischem Sperrgebiet und Sicherheitszonen erklärt wurden, ohne besondere Genehmigung. Innerhalb der Stadtgrenzen gibt es für den Immobilienkauf keine besondere Einschränkung hinsichtlich Anzahl, Wert und Art (Grundstück, Haus, Geschäftshaus).

Nth Sand Bullet SAusnahmen gelten für Dorfgebiete, die in „Touristenregionen“ liegen (betrifft Alanya und alle umliegenden Dörfer)

Sonstige Bestimmungen

Vermietung und Verkauf

Nth Sand Bullet SAusländer können ihre Immobilien in der Türkei selbst nutzen oder auch an eine von ihnen gewünschte Person vermieten.

Nth Sand Bullet SEin bestimmter Betrag der Mieteinnahmen ist steuerfrei. Auf den steuerpflichtigen Betrag können nach Wunsch laufende Kosten für die Immobilie (Reparaturen, Wasserkosten, Strom, u.a.), die sich steuersenkend auswirken, geltend gemacht werden. Die Einkommensteuer für den zu versteuernden Betrages beginnt bei 25%.

Nth Sand Bullet SMieten über 500 TL/Monat müssen über ein Bankkonto laufen und NICHT per Barzahlung. Die jährliche Mieterhöhungsgrenze wird jährlich neu festgesetzt. 2013 beträgt diese 6,98%.

Nth Sand Bullet S25% der eingenommenen Miete für Geschäftshäuser können ohne Nachweis als Ausgaben abgeschrieben werden, der verbleibende Betrag wird versteuert.

Nth Sand Bullet SAusländer, die in der Türkei Eigentum besitzen, dürfen dieses zu jeder Zeit an jede beliebige Person verkaufen. Der Verkaufs- gegenwert kann ins Ausland transferiert werden.

Erbrechtliche Bestimmungen

Nth Sand Bullet SWenn Ausländer, die in der Türkei Immobilien besitzen, sterben, so werden diese den Erben übertragen. Die Erben des Ausländers erhalten in diesem Fall von dem Nachlassgericht ihres Landes, deren Bürger sie sind, einen Erbschein.

Nth Sand Bullet SDer Ausländer erhält durch Vorlage des Gerichtsbeschlusses beim türkischen Gericht eine Vollstreckungserklärung. Gestützt auf diese Vollstreckungserklärung geht dann der Nachlass des Verstorbenen auf die Erben über.

Nth Sand Bullet S

Die Erben, denen die Immobilie übertragen wurde, erklären ihre Erbschaft, und damit verbunden zahlen sie Erbschaftssteuer. Für jeden Erben bleibt auch hier ein bestimmter Betrag steuerfrei. Der zu versteuernde Wert des Erbes wird im Verhältnis zu den Erbteilen errechnet.

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